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              房开企业该不该对新建商品房另行收取“三通费”

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              导语:“住”历来是老百姓最关心的民生话题之一,也是政府部门最为关切的民生问题之一。房开企业向业主收取独立电表费、独立燃气费、有线电视费(以下简称“三通费?#20445;?#21382;来反响较大,本期以案释法的主题是房开企业该不该对新建商品房另行收取“三通费”。

              一、案例

                  2018年8月,网友向某县政府投诉称,国家有文件说不收取天然气开户费,贵阳等地都取消收取这个费用了,为什?#27425;?#20204;这个楼盘还在收取这个费用?

              县人民政府及时对网民进行了回复,根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定,在全县房地产开发及物业管理领域工作联席会议上,再次明确要求各房地产开发企业严格执行相关规定,停止相关收费行为。据此,县房管部门对该开发商负责人进行了?#32487;福?#36131;令该企业对已收取的相关费用进行整改清退,并对整改情况进行跟踪办理,同时要求各房开企业再次组织学习相关法规文件,并对仍然存在违规收取新建商品房配套的水、电、燃气、通信、有线电视等相关费用的,将交?#19978;?#29289;价部门依法进行查处。 

               二、焦点问题

                1.新建商品房另行收取“三通费”怎么办?

                2.过去房开企业对商品房收取了“三通费”怎么办?

                  相关法规政策明确了燃气工程费纳入房价。《城镇燃气管理条例》(国务院令第583号公布、第666号令修订)第十一条,《贵州省燃气管理条例》(2015年第三次修正)第六条对旧城改造和新区开发等应当配套建设燃气设施,燃气基础设施应当与主体工程同步设计、同步施工、同步验收进行了规定。《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条,《关于加强配气价格监管的指导意见》(发改价格〔2017〕1171号)第七条,《贵州省发展和改革委员会关于印发<贵州省城镇管道燃气配气价格管理办法(试行)>的通知》(黔发改价格〔2018〕821号)第十?#30424;?#23545;水电、燃气等配套设施应纳入房价,不得再向业主另行收取进行了规定。

              通过上述分析可知,法规政策明确要求旧城改造和新区开发等应当配套建设燃气设施,燃气基础设施应当与主体工程同步设计、同步施工、同步验收,?#39029;?#38215;?#29992;?#26032;建住宅燃气工程安装费等应纳入房价。所以,燃气安装费?#21462;?#19977;通费”已包含在房价当中,不该另行收取。新建商品房房开企业新收“三通费”的问题,购房者?#19978;?#30465;住房城乡建设厅政策法规处?#20174;常部上?#24403;地房管部门、物价部门投诉举报。过去已经被收取“三通费”的问题,业主可依法主张权利,通过诉讼途径解决争议。

              三、法?#21495;?#20915;

              通过对我省人民法院审结的涉及退还“三通费”的约850余件案件进行分析发现,其中,一审支持退还的约555件,主要集中在贵阳市白云区(362件)、清镇市(51件)、贵阳市云岩区(49件)、遵义市汇川区(42件)、桐梓县(23件)、仁怀市(14件);二审156件,全部支持退还;一审全部被驳回的有134件,主要集中在贵阳市花溪区(38件)、兴义市(36件)、铜仁市碧江区(26件)、贵阳市云岩区(14件)、遵义红花岗区(17件)。

              四、说法

              在支持的案件中,除房开企业自愿退还的外,大多数法院认为,依据《合同法》第四十条?#26696;?#24335;条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的,或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效”。《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十条规定“三通费”应当计入房价,而房开企业在合同中约定“三通费”由购房者承担,系排除自身责任,其又是提供格式条款乙方,因此,这样的约定应当认定为无效,退还该费用便成了确认条款无效之后的法律后果。

              在驳回的案件中,驳回的理由主要是《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十条并非效力性强制性规定,不能作为认定合同无效的依据,因此,双方应当按照约定履行合同义务。

              “三通费”退还“诉讼时效”。起诉要求退还“三通费?#20445;?#31995;给付之诉,应当依法适用诉讼时效。但有两种情况:(1)如果房开企业与业主在合同中对“三通费”的承担进行了约定,而后业主起诉主张该约定无效而要求返还的 ,该诉为“包含确认内容的给付之诉?#20445;?#35785;讼时效应当自该约定被确认无效之日起算,而?#23548;?#20013;一般都是一并主张,因此,一般不存在超过诉讼时效的问题;(2)如果房开企业与业主在合同中对“三通费”的承担未进行约定,后又向业主收取了该费用,业主起诉主张返还的,为给付之诉,法理基础为不当得利,适用诉讼时效,自不当得利发生之日起算。

              五、提醒

              相关职能部门应加强法律法规规章的宣传和落实力度,?#32321;?#34892;政相对人对相关政策知悉明了。要进一步加大以案释法、政策解读力度,切?#24403;?#38556;广大购房者利益。要督促燃气配套设施建设,按照法律法规要求将燃气设施建设纳入建设工程审批内容,切?#23548;?#24378;对燃气设施建设的监督检查。房地产开发企业要积极加强与燃气经营企业沟通,通力合作,做好项目建设规划与燃气发展规划的统一,严格按照法律法规及国家政策要求落实燃气配套设施建设三同步制度,真正做到燃气设施与主体工程同步设计、同步施工、同步验收。提醒广大购房者平时要多关注相关的政策法规,对侵害?#32422;?#21512;法权益的行为,要善于依法维权。

              六、法条链接

                 《中华人民共和国合同法》(中华人民共和国第九届全国人民代表大会第二?#20301;?#35758;于1999年3月15日通过,于1999年10月1日起施行)

              第三十?#30424;酢?#37319;用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明。

              格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时?#20174;?#23545;方协商的条款。

                  第四十条 格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的,或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。

                  第四十一条 对格式条款的理解发生争议的,应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的,应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款?#22836;?#26684;式条款不一致的,应当采用非格式条款。

               第五十二条 有下?#26143;?#24418;之一的,合同无效:

              (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;

              (二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;

              (三)以合法?#38382;?#25513;盖非法目的;

              (四)损害社会公共利益;

              (五)违反法律、行政法规的强制性规定。

              《城镇燃气管理条例》(国务院令第583号公布、第666号令修订)

              第十一条  进行新区建设、旧区改造,应当按照城乡规划和燃气发展规划配套建设燃气设施或者预留燃气设施建设用地。

              对燃气发展规划?#27573;?#20869;的燃气设施建设工程,城乡规划主管部门在依法核发选址意见书?#20445;?#24212;当就燃气设施建设是否符?#20808;?#27668;发展规划征求燃气管理部门的意见;不需要核发选址意见书的,城乡规划主管部门在依法核发建设用地规划许可证或者乡村建设规划许可证?#20445;?#24212;当就燃气设施建设是否符?#20808;?#27668;发展规划征求燃气管理部门的意见。

              燃气设施建设工程竣工后,建设单位应当依法组织竣工验收,并自竣工验收合格之日起15日内,将竣工验收情况报燃气管理部门备案。

                《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》(2009年1月7日贵州省第十一届人民代表大会常务委员会第六?#20301;?#35758;通过)

                  第三十条  房地产开发企业和房地产经纪机构应当自商品房销售合同签订之日起3日内将销售合同报送房地产开发项目所在地房地产主管部门备案登记。

                 第三十一条 商品房买卖合同应当包括下列内容:

                (一)当事人名称或者姓名和住所;

                (二)商品房基本状况;

                (三)商品房的销售方式;

                (四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;

                (五)交付使用条件及日期;

                (六)装饰、设备标准?#20449;?

                (七)供水、供电、供?#21462;?#29123;气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付?#20449;导?#30456;关权益、责任;

                (八)商品房的能源消耗指标、节能措施和保护要求;

                (九)非共有的车位、车库等公共配套建筑的产权归属;

                (十)面积差异的处理方式;

                (十一)办理产权登记有关事宜;

                (十二)解决争议的方法;

                (十三)违约责任;

                (十四)双方约定的其他事项。

                前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。

                商品房买卖合同应当附报送备案登记的楼盘表和商品房分户平面图。

                推行商品房买卖合同示范文本。

                 《贵州省人民代表大会法制委员会关于<贵州省城镇房地产开发经营管理条例>有关问题询问的答复》(2014年4月17日)

                  新建商品房配套的水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中,房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取。

                 《贵州省燃气管理条例》(2015年第三次修正)

              第六条  旧城改造和新区开发应当按照燃气专业规划,配套建设燃气设施。

              燃气专业规划?#27573;?#20869;的新建、扩建、改建工程,其燃气基础设施应当与主体工程同步设计、同步施工、同步验收。

              七、相关文件

                 《国家发展改革委印发<关于加强配气价格监管的指导意见>的通知》(发改价格〔2017〕1171号)(2017年6月20日)

                  第七条  加强配气?#30001;?#26381;务收费监管。城镇?#29992;?#26032;建住宅燃气工程安装费等纳入房价,不再另外向燃气用户收取。

                 《贵州省发展和改革委员会关于印发<贵州省城镇管道燃气配气价格管理办法(试行)>的通知》(黔发改价格〔2018〕821号)(2018年6月26日)

              第十?#30424;?nbsp;城镇?#29992;?#26032;建住宅燃气工程安装费(即?#29992;?#29123;气庭院管网和室内管道安装费)等纳入房价,不得再向业主另行收取。



              联系电话:0851-85360166、0851-85360161(省住房城乡建设厅 政策法规处)


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